Fastighetspriserna vilar på bräcklig fot

Att äga skogsfastighet har varit en kanonaffär under lång tid. I alla fall om värdeökningen på fastigheten räknas in i kalkylen. Med kraftigt sjunkande räntor har fastighetspriserna skjutit i höjden, långt mer än virkespriserna och lönsamheten i själva skogsbruket stigit. Det är förväntat och naturligt.

Tyvärr följer därav att sjunkande priser på skogsfastigheter matematiskt sett vore lika logiskt vid stigande räntor.

”Investera alltid i mark, för det skapas inte längre”, ska författaren Mark Twain ha sagt och visst ligger det lite i det. Det förklarar till exempel hur en finansmans enorma köp av skogsmark på kort tid, fått priser på skogsmark att stiga kraftigt samtidigt som rörliga räntan faktiskt har stigit flera hundra procent.

Att äga skog är för de flesta inte en rationell investering. Det är så mycket mer, så mycket hjärta. Rörligheten på fastighetsmarknaden är låg och få vill sälja även om buden blir höga.

Men det finns en gräns. Att äga eller köpa en skogsfastighet till stor del finansierad med lån innebär idag att likviden för att betala räntorna, sett på lång sikt, måste hämtas någon annanstans än i skogsfastigheten.

I dagens extremt turbulenta Värld följs dock få ekonomiska teorier och dagens kalkyl kan vara en helt annan nästa månad. Men, se om ditt hus!

Med dagens inflation borde räntorna vara dubbelt så höga. Det lär de inte bli, men om det sker: har du likviditet för det? Inflation äter lån. På så sätt kan inflation i vissa fall vara låntagarens bästa vän. Man måste likväl ha likviditet till att betala räntor och amorteringar, medan man ser på hur inflationen äter upp skulden.

Hur länge vill Roger Akelius med fler överlikvida investerare driva upp priserna för skogsfastigheter? Plötsligt kanske fastighetsbolag fallerar och det blir roligare att plocka godis från små barn i den branschen.

Hur länge vill långivare ha mycket mindre ersättning för att låna ut pengar än inflationen (negativ realränta)?

Det är aldrig billigt att köpa mark och på riktigt lång sikt har det alltid varit en bra affär, men det är olika hög risk vid olika tidpunkter. Just nu vilar fastighetspriserna på bräcklig fot.

Stefan Ljungdahl